ขั้นตอนแรก REIT Manager จะต้องยื่นคำขออนุญาตเสนอขายใบทรัสต์กับ ก.ล.ต. เพื่อให้สามารถจัดตั้ง REIT ได้ เมื่อ ก.ล.ต.อนุมัติ REIT Manager จะเสนอขายใบทรัสต์ผ่านผู้จัดจำหน่าย โดยเงินที่ได้รับจากการขาย REIT จะถูกฝากไว้กับทรัสตี และนำเงินก้อนดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์[3]การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น หลักการในการกำกับดูแล REIT จะมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย[4] การทำรายการได้มาหรือจำหน่ายไปของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่มีขนาดรายการตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ และการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง จะทำได้ต่อเมื่อได้รับมติเสียงข้างมากจากผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง REIT Manager จะต้องมีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนกรรมการทั้งหมดและไม่น้อยกว่า 3 คน เพื่อเป็นปากเป็นเสียงรักษาสิทธิแทนผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง ก.ล.ต. จะกำหนดให้ REIT manager บริหารกองทรัสต์ได้เพียงกองเดียว ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก สำนักงาน ก.ล.ต.เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย [5]

รายได้ของ REIT มาจากการลงทุนหลายทางประกอบด้วย[2]

• รายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งในส่วนนี้ต้องไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ส่วนของมูลค่าทรัพย์สินรวม
• รายได้ที่ได้จากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ในส่วนที่เหลืออีกไม่เกิน 1 ใน 4 ส่วน เช่น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งสามารถลงทุนได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ลงทุนใน REIT อื่นๆในต่างประเทศ
• รายได้จากการนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆเช่น พันธบัตรรัฐบาล ตั๋วเงินคลัง เงินฝากธนาคาร

โดย REIT จะต้องจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วย REIT ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ นอกจากนี้ REIT ยังเปิดโอกาสให้กับนักลงทุนที่เป็นชาวต่างประเทศ หรือองค์กรข้ามชาติเข้ามาลงทุนได้ แต่มีข้อจำกัดว่าต้องลงทุนน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมด โดยผู้ที่ต้องการลงทุนใน REIT สามารถซื้อได้จาก 2 ช่องทาง ช่องทางแรกคือ การซื้อในช่วงเสนอขายครั้งแรก (IPO) ผ่านผู้จัดจำหน่าย ช่องทางที่ 2 คือ การซื้อในตลาดหลักทรัพย์ หลังจาก REIT ผ่านช่วงเสนอขายครั้งแรก (IPO) ไปแล้ว โดยจะจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อสร้างสภาพคล่องให้นักลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่าย[3]